HÄUFIGE FRAGEN

Warum ist der Makleralleinauftrag so wichtig?

Gut beraten ist bei Immobiliengeschäften, wer einem leistungsfähigen Makler einen Alleinauftrag erteilt.

Der Makleralleinauftrag

Mit dem Makleralleinauftrag verpflichten Sie den Makler für die Vertragslaufzeit zu intensiven Bemühungen, um den gewünschten Kauf oder Verkauf zu einem guten Abschluss zu bringen. Zu den Aktivitäten des Maklers zähle etwa, dass er auf eigene Kosten angemessene Werbemaßnahmen durchführt. Im Gegenzug verzichte der Auftraggeber darauf, andere Makler oder Dritte einzuschalten. Der Makler stelle bei einem Alleinauftrag sein ganzes Fachwissen, seine Verbindungen und seine Marktkenntnisse sowie seine Kenntnis der kompletten Abwicklungsmodalitäten eines Immobiliengeschäfts in den Dienst seines Kunden.

Risiken ohne Makleralleinauftrag

Anders gestaltet sich die Situation beim allgemeinen Auftrag. Dieser verpflichte einen Makler zu keinen besonderen Aktivitäten, um den Auftrag voranzutreiben. Er könne einfach abwarten, ob sich zufällig ein geeigneter Interessent meldet. Werden, wie es bei Allgemeinaufträgen immer noch geschieht, verschiedene Makler parallel beauftragt, riskiere der mögliche Käufer, am Ende mehrmals die volle Provision bezahlen zu müssen. Zudem bestehe die Gefahr, dass eine von mehreren Seiten angebotene Immobilie "zu Tode angeboten" werde. So sei immer wieder festzustellen, dass die gleiche Immobilie im Anzeigenteil der gleichen Zeitung mehrfach inseriert werde – teilweise sogar mit unterschiedlichen Preisen. Dies lasse weder das Objekt selbst noch die Verkaufsabsicht des Eigentümers als besonders vertrauenswürdig erscheinen.

Nur beim Alleinauftrag steht einem Kunden die volle Maklerleistung zu. Darauf sollte bei der immer komplizierteren Materie niemand leichtfertig verzichten.

Was ist die Courtage; Maklerprovision; Provision?

Courtage, Maklercourtage oder Maklerprovision ist die Vergütung des Maklers für die Vermittlung eines Käufers oder eines Verkäufers, eines Mieters oder eines Vermieters. Die Provision, die regional unterschiedlich sein kann, orientiert sich entweder am Kaufpreis oder an der Höhe der Miete. Ein Courtageanspruch ist dann begründet, wenn für das Zustandekommen des Vertrages die Maklertätigkeit ursächlich war.

Immobilienkauf

Was ist die Beurkundung; notarielle Beurkundung?

Nicht nur der Grundstückskaufvertrag, sondern auch der Bauträgervertrag, die Bestellung eines Erbbaurechts sowie die Einräumung von Wohnungseigentum bedürfen der notariellen Beurkundung. Der Notar ist verpflichtet, die am Vertrag Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Urkunde wiederzugeben.

Was ist ein Kaufvertrag; Immobilienkaufvertrag?

Der Kaufvertrag vor dem Notar ist stark standardisiert und sollte die aufgeführten Essentials enthalten. Der Notar erklärt beiden Seiten das (hoffentlich) vorab zugeschickte Vertragswerk in mündlicher Form und zwar von Anfang bis Ende. Er beantwortet auch Fragen.

Vollständiges Erscheinen ist notwendig, das gilt insbesondere, wenn beide Ehepartner Käufer oder Verkäufer zugleich sind. Man kann auch einen Vertreter mit beglaubigter Vollmacht entsenden, aber das ist nur empfehlenswert, wenn man sich gut in Sachen Kaufvertrag auskennt.

Tipp: Eine später nachgereichte Vollmachtsbestätigung für nicht Erschienene der Gegenseite sollte man ablehnen, denn sie ist gebührenpflichtig, besser ist es dann, die Gebührenerbringung vertraglich der Gegenseite zuzuschreiben.

Kaufobjekt: Zunächst werden Angaben zu Grundbesitzern anhand des Grundbuches vorgenommen. Darin werden alle eingetragenen Grundschulden, Grundpfandrechte Dritter oder der Vertragsparteien genannt. Außerdem werden Wegerechte oder Ähnliches, die für Nachbarn und Dritte gelten erwähnt. Bei Eigentumswohnungen werden an dieser Stelle die Einzelheiten der Teilungserklärung detailliert erwähnt. (Miteigentumsanteil, Sondernutzungs- rechte). Darüber hinaus werden zusätzliche Baumaßnahmen, die im Vertrag stehen, erwähnt. Wenn die Vertragspartner vereinbart haben, dass der Verkäufer Renovierungsarbeiten oder Fertigstellungsarbeiten zu leisten hat, muss dies im Kaufvertrag erwähnt werden und zwar mit Bezugstermin.

Strafen: Der Vertrag sollte auch Konventionalstrafen für den Verkäufer nennen, die er zu entrichten hat, wenn der genannte Bezugstermin nicht eingehalten werden kann.

Kaufpreis: Bei noch nicht fertig gestellten Bauobjekten sollte ein Festpreis für die Fertigstellung vereinbart werden, der alle Kosten enthält, nämlich auch die Kosten bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Sonst besteht die Gefahr, dass vom Verkäufer Zusatzgebühren nachgereicht werden.

Für Käufer von Bestandsimmobilien und von Neubauten bestehen folgende Spezialregelungen im Kaufvertrag:

Ist das Objekt noch im Bau begriffen, sollen Teilauszahlungstermine eingehalten werden, jedem definierten Baufortschritt muss eine weitere Ratensumme gegenüber gestellt werden (Makler- und Bauträgerverordnung).

Tipp: Bei einer noch nicht fertig gestellten Immobilie sollte man bis zur endgültigen schlüsselfertigen Übergabe eine Schlusszahlungsrate von 3,5 % vereinbaren. Damit hat man ein letztes Mittel zur Durchsetzung von etwaigen Nachbesserungs- bzw. Regressansprüchen.

Abnahme der Bauleistungen: Bei Neubauten sollte eine Abnahme der Bauleistungen durch einen Sachverständigen im Vertrag vorgeschrieben werden.

Gewährleistung: Mit der Regelung einer Abnahme der vereinbarten Bauleistungen durch einen Sachverständigen können Streitigkeiten zwischen Käufer und dem Verkäufer eines schlüsselfertigen Neubaus oder nachbesserungsbedürftigen Altbaus verhindert werden. Im Kaufvertrag sollte eine Frist zur Gewährleistung der Funktionstüchtigkeit aller Gebäudeteile für fünf Jahre durch den Verkäufer verankert sein.

Vollstreckungsunterwerfung: Mit dieser wichtigen Klausel im Kaufvertrag unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung, sofern er den Kaufpreis nicht zahlt. Damit kann der Verkäufer ohne großen gerichtlichen Aufwand den Kaufvertrag rückgängig machen.

Gewährleistung: Bei Gebrauchtimmobilien sollte man versuchen, sich eine Klausel zur Gewährleistung auf unsichtbare Mängel vertraglich ausstellen zu lassen.

Auflassungsvormerkung: Diese Klausel ist ein Muss im Kaufvertrag und sieht eine Vormerkung im Grundbuch vor. Dadurch ist der Käufer provisorisch vor einen zweiten Verkauf derselben Immobilie durch den Verkäufer geschützt. Dieser Schutz ist allerdings noch kein endgültiger Schutz gegen die etwaigen Gläubiger des Verkäufers. Dies ist erst der Fall, wenn dessen Name komplett aus dem Grundbuch gestrichen ist.

Übergabe der Immobilie: Der konkrete Übergabetermin muss im Kaufvertrag geregelt sein. Bei Neuimmobilien muss dieser Termin mit Bezugsfähigkeit und anschließender Abnahme identisch sein, sonst ergeben sich unnötige Reibereien bei leidigen Nachforderungen (Konventionalstrafen).

Notaranderkonto: Auf dieses Konto wird der Kaufpreis in vereinbarter Höhe (Teilzahlungen oder Gesamtsumme) geleistet. Durch diese Regelung wacht ein „objektiver“ Dritter über die Einhaltung der im Kaufvertrag geregelten Abläufe von Zahlung und Erfüllung der Gegenleistung. Im Kaufvertrag muss geregelt werden, wem die Zinsen auf dem Notaranderkonto zufallen.

Tipp: Sollte man auf ein Notaranderkonto verzichten, weil der Kaufpreis sofort fällig wird, müssen die Schritte Auflassungsvormerkung, Grundbuchbestellung und Übergabe erledigt sein, bevor man den Kaufpreis zahlt.

Wozu das Grundbuch?

Zur Vermeidung von unklaren Rechtsverhältnissen an Grundstücken wird beim jeweiligen Amtsgericht ein Grundbuch geführt. Dort sind alle Grundstücke, die im Geltungsbereich des Amtsgerichts gelegen sind, aufgenommen. Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, in welchem die wichtigsten Daten des Grundstücks nach einem bestimmten System aufgelistet werden.

Wohnimmobilien zur Miete

Wie hoch ist die Kaution?

Die Kaution beträgt maximal 3 Monatsmieten. Der Vermieter kann maximal eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten vereinbaren. Dabei gilt die reine Grundmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen.

Wie sind die Kündigungsfristen?

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum sah § 565 Abs. 2 BGB vor, dass eine Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig war, nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängerte sich die Kündigungsfrist um jeweils 3 Monate. Die neue Regelung in § 573 c BGB hält zunächst daran fest, dass die Kündigung sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist, für den Vermieter verlängert sich diese Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums jedoch um jeweils 3 Monate. Das bedeutet, dass bei einem seit 8 Jahren bestehenden Mietverhältnis der Mieter zwar mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen kann, der Vermieter jedoch eine Kündigungsfrist von 9 Monaten hat.

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